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东台律师-陈亚均律师

王某明、严某芳与盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司、盐城中瓯置业有限公司委

发布人:东台律师陈亚均     发布时间:2020-02-13 20:31

案件类型:委托合同纠纷

案件概述: 2011年6月5日,原告王某明与盐城中瓯置业有限公司(下称盐城中瓯公司)签订商品房买卖合同,购得盐城义乌商贸城A幢1243号商用房一间(层高5.4米,建筑面积33.66平方米,房款合计315783元)。 该商品房买卖合同中对案涉商铺交付时状态约定为:“…内墙为轻质隔墙,涂料…地面公共部位地砖,其余毛坯。 门窗:外门窗铝合金型材,顶棚为吊顶,外门窗铝合金型材,中空玻璃,内门为钢化玻璃门…”。 同日,原告王少明与被告盐城嘉华公司签订《商铺委托经营协议书》一份,约定主要内容为:“王某明(甲方,以下相同)甲方作为合法业主,拥有该商铺的产权(经营权),将其购买的盐城中瓯置业有限公司开发兴建的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城A幢1243号商用房1间自愿交由被告盐城嘉华公司(乙方,以下相同)以乙方名义组织经营管理和招商出租。 第二条初始委托期限为5年(委托起始日自商铺交付之日起计算),在初始委托期限届满前3个月内,甲方可选择续约或者收回商铺经营权。 若选择续约的,双方按当时市场租赁价格及双方约定达成新的合作条件,若甲方选择收回经营权的,则乙方在委托期满后的1个月内将商铺交付甲方使用。 第三条收益在委托期限内,甲方自愿将上述商铺的使用权、经营权、租赁权及收益权等无偿归乙方所有,乙方有权将上述商铺免租或有偿出租给第三方从事规定业态的合法经营,甲方不得干涉乙方上述合法权利。 在经营管理中产生的收益归乙方,统一投入市场运作费用,与甲方无关。 第四条甲方的权利与义务1、甲方承诺遵守市场经营管理条例,共同维护好市场发展,促进市场兴旺。 2、在本协议所规定的委托期限内,甲方如需将商铺全部或部分产权转让、抵押的,必须提前30天书面通知乙方,同时须以受让方继续履行本协议为产权处分条件,在签署相关处分合同或有关法律文件时加以声明。 甲方及受让方须在转让、抵押后七日内到乙方办公所在地办理委托变延手续。 3、委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的,须到乙方办公所在地登记备案,且经营户须遵守市场经营管理条例,并须符合市场的经营区域业态划分规定;如原经营户要求续租的,同等条件下甲方必须优先出租给该经营户。 第五条乙方的权利与义务1、在受委托期限内,乙方负责对所受委托的商铺进行统一招商和经营管理,促进市场兴旺和铺位升值。 2、在委托期限内,乙方拥有以自身名义对上述商铺的使用和出租行使完全的处置权,铺位出租而产生的收益归乙方统一投入市场运作费用,与甲方无关,甲方不得要求任何形式的补偿。 3、在委托期限内,乙方应做好各项服务工作,维护好甲方的铺位主体及附属设施,如有损坏,应代表甲方向造成损失的责任人进行追偿。 4、在委托经营期限内,乙方承担上述商铺的水、电使用费用及物业管理费。 第六条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效,甲、乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议,如任何一方终止本合同,须向守约方承担违约责任,违约责任标准:按甲方与开发商盐城中瓯置业有限公司签署的《商品房买卖合同》合同总金额的20%计算…合同附件,均视为本合同组成部分。 本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

律师评析:东台律师陈亚均; 依法成立的合同受法律保护。 关于本案的法律关系及案涉商铺物权属性。 1、在委托合同中,委托人享有任意解除权,受托人有报告、按指示行为的义务。 但任意解除权可以约定放弃,委托人与受托人之间指示、请示报告的权利义务,在本案中可以理解为概括授权。 故从案涉协议的主要权利义务关系看,应认定双方为委托合同关系。 2、《中华人民共和国物权法》第七十条 规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 根据我国《物权法》的立法精神,建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。 对案涉商铺,应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性,案涉商铺没有独立消防通道,亦没有独立的给、排水系统,仍受市场整体限制,不具有使用上的独立性,因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。 案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理,业主才能更好地获得利益,单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益,接受整个市场规划布局的限制和约束,才能获得稳定的投资回报。 当个人利益与整体利益发生冲突时,更多地需要从市场整体性上考虑,为保证物业整体功能的发挥,个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

判决结果:依照《中华人民共和国合同法》第六十条 、第一百一十条 、第三百九十六条 ,《中华人民共和国物权法》第七十条 、第七十一条 ,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 ,判决如下: 驳回原告王某明、严某芳的诉讼请求。 案件受理费50元,由原告王某明、严某芳负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。

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