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东台律师-陈亚均律师

许某华与盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

发布人:东台律师陈亚均     发布时间:2020-02-05 20:38

案件类型:委托合同纠纷

案件概述: 2013年11月12日,原告许某华取得盐城义乌商贸城B幢第三层3081(建筑面积为38.37平方米)和3082号商用房(建筑面积为38.75平方米)的所有权证,后许某华将该两商铺委托被告盐城嘉华公司经营。 2018年12月25日,原告许某华与被告盐城嘉华公司又签订《商铺委托经营协议书》一份,约定主要内容为:“1、许某华(甲方,下同)将其购买的盐城中瓯置业有限公司开发兴建的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城B幢第三层3081和3082商铺(建筑面积为77.12平方米)自愿交由被告盐城嘉华公司(乙方,下同)以乙方名义组织经营管理和招商出租。 2、委托期限为3年,委托起始日自2018年1月18日至2021年1月17日止。 在初始委托期限届满前2个月内,甲方可选择续约或者收回商铺经营权。 若选择续约的,同等条件下甲方有优先续约权,甲乙双方重新签订委托协议。 若甲方选择收回经营权的,则乙方在委托期满后的1个月内将商铺交付甲方。 3、在委托期限内,甲方应得租金以市场实收租金为准,同时甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。 4、甲方的权利与义务(1)、甲方承诺遵守市场经营管理条例,共同维护好市场发展,促进市场兴旺。 (2)、在本协议所规定的委托期限内,甲方如需将商铺全部或部分产权转让、抵押的,必须提前30天书面通知乙方,同时须以受让方继续履行本协议为产权处分条件,在签署相关处分合同或有关法律文件时加以声明。 甲方及受让方须在转让、抵押后七日内到乙方办公所在地办理委托变延手续。 (3)、委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的,须到乙方办公所在地登记备案,且经营户须遵守市场经营管理条例,并须符合市场的经营区域业态划分规定。 5、乙方的权利与义务(1)、在受委托期限内,乙方负责对所受委托的商铺进行统一招商和经营管理,促进市场兴旺和铺位升值。 (2)在委托期限内,乙方应做好各项服务工作,维护好甲方的铺位主体及附属设施,如有损坏,应代表甲方向造成损失的责任人进行追偿。 (3)、在委托经营期限内,乙方承担上述商铺的水、电使用费用及物业管理费。 被告盐城嘉华公司接收案涉商铺后,2012年1月至2016年8月期间,该市场周边经营形势不景气(包括该市场经营小商品,商铺部分闲置)。 后盐城市原家家爱家具市场拆迁,被告盐城嘉华公司调整案涉“盐城义乌商贸城”经营方向进行招商,并悬挂“家家爱家具广场、名品馆、全球家具展示中心”等广告标识,现该市场东南角有一建筑经营“肯德基”餐饮。 现市场经营模式尚未完全成熟,处于市场培育发展期。

律师评析:东台律师陈亚均; 《中华人民共和国物权法》第七十条 规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 根据我国《物权法》的立法精神,建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。 对案涉商铺,应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性,案涉商铺没有独立消防通道,亦没有独立的给、排水系统,仍受市场整体限制,不具有使用上的独立性,因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。 案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理,业主才能更好地获得利益,单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益,接受整个市场规划布局的限制和约束,才能获得稳定的投资回报。 当个人利益与整体利益发生冲突时,更多地需要从市场整体性上考虑,为保证物业整体功能的发挥,个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

判决结果:依照,《中华人民共和国合同法》第四十四条 、第六十条 、第一百一十条 、第三百九十六条 ,《中华人民共和国物权法》第七十条 、第七十一条 ,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 之规定,判决如下: 一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司在本判决生效之日起十日内向原告许某华支付案涉商铺使用费(以案涉房屋所有权证载明的建筑面积77.12㎡×72%,自2018年1月18日起至2019年5月18日止,按17元/月/㎡计付)。 二、驳回原告许某华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费119元,依法减半收取59.5元,由被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。

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